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中资外洋房产投资退潮:信息不对称圈套多-太阳集团99138.com

公布日期:2017-12-08 10:12:22  点击量:208   信息泉源:21世纪经济报导

日前戴德梁行公布的讲演显现,中国境外房地产投资往年三季度同比下落51%至25亿美圆。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵以为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的头脑体式格局去谋划运作外洋项目,是它们正在外洋受阻的主要原因。

日前,安然集团旗下安然好房外洋寡筹项目——Bar Works同享办公项目被卷入疑似庞氏圈套事宜。随后,安然好房别的三个外洋寡筹项目,包孕伦敦贝尔格雷弗广场寡筹项目、美国南卡罗来纳州和北卡罗来纳州学生公寓投资项目均已正在安然集团相干网站上撤下。

上述项目被安然好房以寡筹产物体式格局正在平台上贩卖给投资者。21世纪经济报导记者经由过程采访外洋房地产业内人士和材料查询发明,安然好房2014年至2015年间正在平台上贩卖上述寡筹产物,彼时中资房企海外投资正值顶峰。现在热潮退去,最少有两个项目贩卖仍未完成,兑付将延期。

仲量联行曾正在2015岁首年月公布讲演称,2014年中国外洋房地产投资达165亿美圆,同比增进46%,并创下汗青新高;而日前戴德梁行公布的讲演显现,中国境外房地产投资往年三季度同比下落51%至25亿美圆,那是自2013年四季度以来季度的最低投资总额。

现在,Bar Works已被暴光遭到美国证监会(SEC)的控告,案件曾经进入司法顺序。凭据美国媒体The Real Deal的报导,Bar Works已被认定为一个庞氏圈套。而此前从2015年最先,借助安然好房平台,Bar Works停止了四期融资,投资额2.5万美元/工位,两份起售,销售额凌驾万万美圆。

安然好房品牌部门相干人士回应称,安然好房是Bar Works投资项目的代销平台之一,公司已实时取客户停止相同,并资助客户垫付了律师费,现在案件正在美国司法部门观察历程中。至于其他外洋项目,安然好房示意,现在一般运营中。另外,记者便外洋项目是不是涉嫌庞氏圈套,和公司后续解决办法等讯问安然集团、安然好房品牌部门相干人士,安然集团方面示意久无回应;停止发稿时行,安然好房方面亦已正面复兴。

21世纪经济报导记者独家得悉,安然好房位于英国伦敦的贝尔格雷弗广场、美国南卡罗来纳州学生公寓均处于贩卖周期已完毕状况。换言之,那两个项目此前取投资者商定的2-3年期兑付工夫将被延伸。

项目延期

2014年,安然好房推出位于美国南卡罗来纳州的“Chandler Oaks”学生公寓寡筹项目,那是安然好房推出的首期外洋寡筹项目。安然好房首期外洋寡筹项目周期为30天,目的金额为人民币615万元(约100万美元),单笔最低购置份额为100美圆,最高限购50份。

事先美国南卡罗来纳州Chandler Oaks学生公寓取美国纽约曼哈顿切尔西区公寓、佛州李郡初级海景公寓共属于安然房产首批外洋寡筹项目的备选项目。目的金额筹集终了后,投资者用投票的体式格局推举项目,肯定终究购置项目。

正在项目宣扬材料中,安然好房称Chandler Oaks学生公寓已取Limestone私立大学签署了出租和谈,“每一年包管房钱回报率为5%,包租5年,第四年第一个月物业公司许诺以112%买入价回购”。

Limestone大学位于南卡罗莱纳州的加夫尼市(Gaffney),是一所私立艺术学院,2016年共有1241名学生退学。凭据加夫尼市媒体The Gaffney Ledger报导,Limestone大学曾于2014年取Chandler Oaks公寓签约了3年的出租和谈,为学生供应校外留宿。

凭据21世纪经济报导记者相识,安然好房投资了上述项目共100套房源,项目运营方将之重新装修,拿出63套取黉舍签了租约。

安然好房正在Chandler Oaks学生公寓项目上的寡筹金额为100万美元,并包管5%的年收益。美国本地业内人士以为,公寓开发商经由过程安然好房众筹,获得资金购置地皮而且对公寓停止精装,黉舍吸收并平装修后再租给学生,从晚期的宣扬材料可见,“项目方包管投资人8%的年回报,安然得到3%,海内投资人得到5%”。

上述业内人士剖析以为,安然好房此举相当于融资存款100万美元给开发商做这个项目运营,最初三方分享收益。

但2016年租约到期以后,Limestone大学不再绝租。因为从2016年最先,Limestone大学就要供学生悉数入住校方持有公寓,投资者称,公寓项目的管理方曾经被改换,新项目方不认可本包租取回购条约。

安然好房对投资者的回应是:邮件联络新项目方,已获得回应。

安然好房这100套房源,此前对投资者许诺第4年包管回购,可到达8%的回报。“项目本来是靠黉舍供应学生租客资本。对海内投资者5%回报的许诺,若是卖得好是能够兑现,但如今没有租约,房钱回报较难保证。”上述外洋业内人士称。

2015年7月,英国伦敦贝尔格雷弗广场寡筹项目正在安然好房上停止认筹,那是安然好房推出的外洋寡筹项目二期产物。境外公然信息显现,这是一个旧房改建的工程,正处于革新历程中。项目是一个使用面积到达1809平方米的7居室豪宅,并具有伦敦最美花圃广场之一的好景观。

凭据贝尔格雷弗广场项目方预备的公募召集备忘录显现,产物两年保本保息,项目销售价格低于市场价,正在投资周期内,浮动收益可到达20%,最低年化收益14%。“一次投资200万英镑、经办英国投资移民,正在投资周期完毕后投资者一次性得到最低28%的投资收益,寡筹参与者持有项目投资公司的股权凭据副本”。

贝尔格雷弗广场项目一共推出众筹3000多份,安然好房承包了个中250份名额的代销,寡筹目的金额500万英镑。投资者认购一份2万英镑,最多可认购250份。产物认购期为2015年7月1日-7月21日,企图2年退出。但到2017年8月兑付到期后,安然好房示意要延期半年,现在投资人仍旧没有被告知投资退出工夫。

一个究竟是,项目现在借处于正在卖状况。英国可查询到的便有一个网站正在贩卖该房产,其他好几个网站的贩卖信息曾经撤下,详细缘由不得而知。一名外洋业内人士剖析,项目借正在卖,便注解其售出的理财产品借没法兑现许诺,投资者借不克不及实现退出。

上述外洋业内人士剖析,安然好房两个外洋寡筹项目兑付延期,显现出中资正在海外投资的信息不对称。以美国北卡学生公寓项目为例,能够存在两种状况:大概北卡学生公寓项目中运营方实际上只和黉舍签了3年租约,而他们通知安然好房是签了5年租约,致使宣扬信息有误;运营方也没有观察清晰黉舍的志愿,认为能够续约,一旦63套公寓出有了学生资本,出租难度不可思议。

值得存眷的是,该项目周边市场价是2万元美元能够购到一套3居室公寓,那一市场行情对于平安好房投资的学生公寓而言,合作异常大。

安然好房经由过程寡筹体式格局投资的外洋项目,形式也很同等,“平台应用项目推出众筹理财产品实现融资-投资项目-退出”,但因为项目装修取贩卖进度缘由,间接致使项目没法定时实现退出,即使有房钱支出,也难以到达安然好房许诺给投资人的收益程度。

信息不对称

“安然方面能够对项目远景过于悲观。”全美最大华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵剖析指出,以上述贝尔格雷弗广场为例,凭据项目方提交的公募召集备忘录显现,正在安然好房为项目融资的资金中,项目管理方(运营方)先拿走5%的利润。刘子洵以为那相当于融资中介费,正在美国,根据行规,融资中介费一样平常是0.75%-2%,取安然好房投资的英国豪宅同范例项目约为1%,“因而,英国项目方拿走5%对照下。”凭据项目方供应的正当文书,即私募召集备忘录,项目或存在超越市场行情的前期用度,而一般状况下机构投资人正在商洽历程中每每不会接管如许的前提。另外,项目方每一年正在项目利润中先提取毛收入的10%作为本身的利润,那相当于正在项目开辟历程中,风险今后端转移了。

记者查询到,项目方是一家名为TINTRA的公司,然则公司官网曾经停用,只要外洋搜索引擎的交际平台借正在公布该公司署理的各种外洋地产信息。

刘子洵正在美处置房地产行业多年,他剖析指出,从安然好房外洋项目推出的寡筹产物,能够看出典范的中美消耗形式差异。关于中国老百姓而言, 用100万美元寡筹购置100套公寓, 相当于1万美元购一套公寓,也就是7万 元人民币不到便购一套屋子;其次,根据安然好房取黉舍签约内容看,每一年有5%的房钱回报;安然另有回购许诺。他以为,那关于海内中老年消费者而言,是相称有吸引力的。从安然角度而言,此次帮安然操盘的英国人此前有屡次项目运作履历;但从外洋信息表露来看,这两名英国人仅仅是有国际房产的贩卖履历。

刘子洵指出,上述南卡莱罗纳州学生公寓项目的投资亮点是:和大都市相比较,越偏远的地区地价差异就越大,但房钱的差异相对小一些。

但凭据安然好房给到8%的收益倒推,公寓售价也有肯定压力。据美国本地业内人士泄漏,正在美国项目位置越偏僻,投资回报率越下,好比,正在美国华府的城乡接合部,如许的一居室公寓可租到1400美圆一个月,卖价预计是22万美元阁下,出租年化收益只要7.6%。安然好房项目所在城市Gaffney比拟更加偏僻,现在本地出卖的屋子(3居到5居的自力屋)售价重要正在2万到9万美元之间,以一套4万美元的自力屋为例,若是间接以安然好房预估项目房钱为480美圆起/月的程度匡算,是能够到达14%的收益的。

“如许的区域的屋子正在出租回报上很高,然则风险也相对较下,由于需求少,本地经济每每不微弱;另有就是开辟门槛低,谁皆能够出去做。”另外,项目只和黉舍签了3年约,但产物宣扬是5年,并且是第4年包管回购。

刘子洵以为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的头脑体式格局去谋划运作外洋项目,也是它们正在外洋受阻的主要原因。

查询外洋网站可知,上述北卡项目是由两个名为安东和安东尼的英国人卖力,并经由过程多个中介去贩卖。但是,这两名操盘脚的公然材料显现,他们名下注册有很多公司,萍踪遍及环球。刘子洵以为,西方开辟形式和海内不一样的中央便在于,因为金融机构对本地行情的存眷,正在美国,房地产项目开辟只能是熟知行情的本地人才气驾御。

值得存眷的是,现在美国北卡学生公寓项目运营方正主动正在英国、西班牙等天倾销公寓,售价4.8-7.7万美元/套。“那应该是期望能尽快收受接管安然投资人退出的资金。”上述业内人士示意。

关键词: 房产投资

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